Mettre en sécurité des bâtiments menaçant ruine : procédure ordinaire

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→ Dans quel contexte ?

Quand un immeuble constitue un danger pour la sécurité publique sur le territoire de la commune, c’est-à-dire aussi bien pour les passants, les occupants ou toute personne susceptible d’y pénétrer, ou qu'il y a des menaces d’effondrement aussi bien sur la voie publique que sur une propriété privée voisine, le Maire (ou le président d’EPCI) peut déclencher une intervention pour le mettre en sécurité.

Tous les édifices sont concernés (murs, immeubles bâtis, monuments funéraires), mais uniquement ceux-ci : les dangers provoqués par un arbre ou un chemin par exemple sont exclus.

Cette procédure constitue une mesure d’intervention face à une menace grave, réelle et actuelle, mais non imminente - elle ne se réalisera pas dans l'immédiat (pour une menace grave et imminente voir la fiche mise en sécurité des immeubles menaçant ruine : procédure d’urgence). Elle est régie par l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

→ Comment fonctionne la procédure ?

1. Signalement :
   Toute personne ayant connaissance d’une situation d’insécurité liée au défaut de garantie de solidité présentés par des murs, bâtiments ou édifices quelconques peut le signaler auprès de l'autorité compétente (Maire ou Président d'EPCI).

2. Visite :
   Dans les trois mois suivant le signalement, l'autorité compétente peut faire procéder à toute visite utile afin d’évaluer les risques (entre 6h et 21h pour les locaux à usage total ou partiel d’habitation).

3. Rapport (constat) :
   La situation est constatée par un rapport des services de l’autorité compétente ou de l’expert désigné par le juge administratif sur demande de l’autorité compétente (il a 24h pour proposer des mesures). Si le rapport conclut à l’existence d’un danger imminent, l’autorité compétente applique la procédure d’urgence.

4. Procédure contradictoire :
   Le ou les propriétaires, tenus d’exécuter les mesures prescrites par le rapport, sont notifiés d'un courrier recommandé les informant des désordres constatés et les invitant à présenter leurs observations dans un délai fixé par le maire, qui ne peut être inférieur à un mois.

5. Arrêté de mise en sécurité :
   Cet arrêté prescrit les mesures rendues nécessaires par les circonstances. Le maire met donc en demeure le ou les propriétaires de les réaliser dans un délai imparti, sous peine de payer une astreinte et d’une éventuelle exécution d’office à leur frais.
   Les mesures peuvent consister en :

   • la réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation,
   • la démolition partielle ou totale de l’immeuble ou de l’installation,
   • la cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation,
   • l’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif,

6. A échéance du délai prescrit par l’arrêté de mise en sécurité :
→ Si les mesures prescrites ont été réalisées : arrêté de mainlevée notifié aux personnes concernées et publié au fichier immobilier à la demande de la personne tenue de leur exécution.
→ Si les mesures prescrites n'ont pas été exécutées :
- Arrêté fixant l’astreinte : il est tenu compte de l’ampleur des mesures et des travaux prescrits ainsi que des conséquences de l’inexécution pour fixer le montant de l’astreinte. Si le bien objet de la procédure est inoccupé, libre de location, sécurisé et ne constitue plus un danger pour la santé ou la sécurité des tiers, la personne n’est plus tenue d’exécuter les mesures dans le délai imparti.
- Une décision motivée d’exécution d’office est possible : exécution d’office des mesures, aux frais du propriétaire. La démolition implique l’autorisation préalable du président du Tribunal judiciaire statuant en référé.

→ Avantages et inconvénients

Avantages :

• La procédure permet de faire réagir les propriétaires et de leur imputer les frais d’expertise et de travaux.
• Si l’arrêté prescrit la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter, il est possible d’obtenir une appropriation facilitée par le biais d’une expropriation (au titre de la loi Vivien n° 70-612).

Inconvénients :

• Il peut être difficile d'obtenir le remboursement des frais avancés, par exemple lorsque le propriétaire est insolvable ou inconnu.
• La question de la compétence « Habitat », qui détermine le partage de compétences entre maire et Président d’EPCI, et donc la responsabilité de mener cette procédure, est parfois floue.

⚡ Passez à l'action !

Vous trouverez ici un modèle d'arrêté pour une procédure de péril ordinaire.

N'hésitez pas à vous rapproche d'un professionnel du droit pour lancer cette procédure.

→ Autres informations

Retrouvez ici la définition d'un édifice menaçant ruine.

Plus d'informations sur la distinction entre péril ordinaire et péril imminent.

Fiche rédigée à partir du document de l'EPF Bretagne sur le sujet.