Confier le site à un porteur de projet tout en conservant la propriété

🔎 PLUS DE DÉTAILS

Bail emphytéotique :

Le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel immobilier ; l’emphytéote a des possibilités plus larges que celles dont bénéficie un locataire ordinaire. Il peut ainsi :

• Améliorer le fonds : le bail emphytéotique implique la liberté pour le preneur de réaliser tous travaux de construction et de démolition sans le consentement du bailleur. Il est par ailleurs tenu de faire les améliorations qui seraient prévues par le bail.

• Liberté d’hypothéquer : l’emphytéote peut librement hypothéquer son droit, qui peut être saisi comme tout bien immobilier.

• Liberté de louer et de sous-louer : l’emphytéote peut donner à bail les immeubles qu’il construit. Il peut également sous-louer les immeubles qu’il a pris à bail emphytéotique. Ce droit permet de conclure ou de renouveler des contrats de bail avec des locataires dans la limite extrême de la durée du bail emphytéotique. Il ne peut en revanche pas lui-même consentir à un bail emphytéotique sur ce même bien.

Si des travaux ont été effectués par l’emphytéote, à expiration du bail,  le propriétaire bénéficie des constructions réalisées, sans contrepartie.

Bail à construction :

Il fonctionne de la même manière que le bail emphytéotique et propose les mêmes avantages en s’engageant plus loin sur la partie travaux. Ce type de bail offre la possibilité d’inscrire directement dans le bail la définition d’un projet à réaliser. De ce fait, le preneur s’engage formellement à réaliser ces travaux de construction.

A terme, la collectivité récupère dans son patrimoine un bien qui aura évolué, sans son action, pour un projet qu’elle aura défini au début de l’opération.

Le bail à construction est le seul instrument qui permet d’imposer la construction d’un bâtiment et d’encadrer la nature des activités qui y seront réalisées. Il est plus adapté aux activités dont les bâtiments sont réversibles (la logistique et les bureaux) ou à des très grandes entreprises.

Bail à réhabilitation :

Instauré en 1990, il permet aux propriétaires publics ou privés de confier à un organisme HLM, à un organisme dont l’objet est de contribuer au logement des personnes défavorisées ou à une collectivité territoriale, de s’engager à réaliser dans un délai déterminé des travaux d’amélioration sur leur immeuble et à le conserver en bon état d’entretien et de réparations.

Bail réel immobilier :

C'est un contrat par lequel un propriétaire personne physique ou personne morale de droit privé, consent, pour une longue durée, à un preneur, avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession temporaire à la propriété de logements

⚖️ AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS

Les avantages de ces baux longue durée sont les suivants :

• La signature d’un bail longue durée permet au “preneur” d’élaborer un prévisionnel et une projection financière à long terme (au moins 20 ans).

• Le porteur de projet peut faire l'économie du foncier (partage des coûts grâce à la location plutôt que l'acquisition).

• Le propriétaire garde la maîtrise du foncier.

• Le bailleur bénéficie en fin de bail, des constructions réalisées par le preneur, sans indemnité.

• Les frais de portage, habituellement à la seule charge du propriétaire, sont réduits par l'apport des coûts de loyers payés par le preneur. Autrement dit, la rentrée d’argent produite par les loyers réduit le coût des frais de portage.

Des inconvénients et points de vigilance sont à soulever :

• Difficulté à maîtriser le projet dans la durée (les usages peuvent changer sans que le propriétaire ne puisse s’y opposer concrètement). La relation partenariale et la confiance sont donc des éléments primordiaux.

• Ce montage encore peut habituel en France peut avoir un effet sur la commercialisation. Il y a donc un travail important d’information et de sensibilisation à réaliser pour dépasser les résistances auprès de preneurs de bail et du système bancaire.

• Ces outils sont surtout pertinents dans les territoires à fortes pressions foncières, pour maîtriser la vocation des parcelles attractives (vitrines) qui seraient susceptibles d’attirer des activités économiques non souhaitées initialement sur la zone.

• Quand le propriétaire est une collectivité, il faut être vigilant à ce que la bail à construction ou à réhabilitation ne dissimule pas une commande publique, au risque d'être requalifié.

⚡ PASSER À L’ACTION

Rendez-vous sur le site Outil2amenagement du Cerema pour plus de ressources sur les baux longue durée, en particulier cette fiche-outil.

Chevreux Notaires propose également une comparaison synthétique entre le bail emphytéotique et le bail à construction.

L'union sociale propose un article sur les précautions à prendre pour utiliser ces outils.

A noter qu'une fois le type de bail choisi, il sera obligatoire de passer par un notaire pour la mise en place de cet outil, le baux de longue durée devant être établis par acte notarié.

ℹ️ AUTRES INFORMATIONS

Exemples de baux longue durée :

• La Macérienne, Charleville-Mézières : Ardenne Métropole a investi plusieurs millions d’euros dans la rénovation de ce site avant de mettre à disposition cette friche à une structure réunissant deux associations par un bail emphytéotique de 40 ans. Elle sera en charge du fonctionnement, de l’entretien et du renouveau du lieu, pour en faire un pôle écotouristique majeur.

• Château de Nanterre : la Semna (société d’économie mixte d’aménagement et de gestion de la ville de Nanterre) a signé un bail emphytéotique de 50 ans avec une SCI dont les actionnaires sont la foncière solidaire ETIC (51%), la CDC (35%) et la Semna (14%). Le rôle de la SCIC a été de rénover le site (environ 4,8 millions d’euros de travaux) qui est désormais exploité par ETIC (co-working et lieu dédié à l’alimentation durable). Ainsi, le bien reste dans le domaine public, mais la Ville de Nanterre n’a pas eu à investir dans sa réhabilitation et les porteurs du projet peuvent exploiter le lieu de manière indépendante (dans le cadre du bail).

• La verrerie blanche à Anor : dans le cadre d’un projet d’écoquartier, la ville d’Anor a signé un bail emphytéotique avec un bailleur social, l’Avesnoise. Les coûts de traitement de la friche et de proto-aménagement ont été supportés par la collectivité, qui a pu bénéficier de subventions (FEDER, Département, EPF notamment), tandis que le bailleur social a pris en charge les travaux de création de logements sociaux.