Anticiper les opportunités foncières pour décider de l'acquisition d'une friche

🚀 Plus de détails !

Le référentiel foncier permet d’identifier les biens, bâtis et non bâtis, qui peuvent évoluer (bâtiment vacant pouvant être réhabilité, friche pouvant être urbanisée, etc.). Il porte sur la localisation de ces biens, leur qualification et la définition des outils permettant leur renouvellement. C’est un outil d’aide à la décision pour les collectivités et le point de départ d’une stratégie foncière et immobilière à long terme permettant de limiter le grignotage des terres agricoles.

Le référentiel foncier permet de :

• Mettre en rapport des besoins exprimés sur un territoire (équipements, commerces, services, espaces publics, etc.) avec une offre foncière et immobilière en renouvellement urbain ;
• Mieux connaître le tissu urbain pour pouvoir se positionner sur le caractère stratégique d’un bien ou d’un secteur ;
• Garantir la réactivité de la collectivité face aux opportunités et mettre en œuvre une stratégie volontariste de densification de son tissu urbain.

L’EPF Bretagne a identifié 7 grandes étapes pour mettre en oeuvre un référentiel foncier :

1) Comprendre le contexte territorial et définir les besoins

Pour que le recensement de “gisements fonciers" puisse aboutir à l’élaboration d’un projet sur les biens identifiés, il faut s’interroger en amont sur les besoins du territoire (communal ou intercommunal), les qualifier et quantifier, pour assurer la faisabilité d’opérations futures.

L’étude de ces besoins passe par une analyse détaillée des documents stratégiques tels que le SCOT, le PLH et le PLU(i), pour mieux appréhender le contexte réglementaire. En complément, des entretiens avec les experts des marchés fonciers et immobiliers (notaires, agences immobilières, bailleurs sociaux, promoteurs, ADIL, mais aussi CCI ou agence de développement économique) permettront de préciser la demande sur le territoire.

2) Identifier un périmètre d’études

La définition du périmètre de recensement nécessite de caractériser l’enveloppe urbaine, fondée d’abord sur le critère d’une continuité de bâti. Il faudra ensuite prendre en compte les contraintes topographiques, les risques (PPRi, PPRT, etc.), les enjeux environnementaux (zones humides, Natura 2000, ZNIEFF, EBC, etc.) et agricoles (RPF, zonage) pour affiner ce périmètre.

3) Recenser les gisements (disponibilités foncières et immobilières)

Deux grandes catégories de fonciers stratégiques peuvent être repérés et référencés :

• Les gisements immobiliers ou foncier-bâti (biens vacants, en vente ou à l’abandon, biens potentiellement pollués, etc.)
• Le foncier non bâti (dents creuses, cœurs d’îlots, parcelles sous utilisées, fonds de jardins)

Ce recensement commence par l’analyse de photographies aériennes ou du cadastre, avant d’effectuer un travail approfondi de repérage sur le terrain qui peut être complété par des échanges avec les acteurs locaux.

4) Qualifier les gisements (description des caractéristiques principales)

Décrire les caractéristiques principales des biens recensés permet de maîtriser leur potentiel d’aménagement et leur intérêt sur le plan urbain, architectural ou patrimonial.

La grille d’analyse peut s’appuyer sur les éléments suivants :

• Description du bien à la parcelle (référence cadastrale, adresse, surface, parcelle bâtie ou non, distance du centre)
• Dureté foncière (nombre de propriétaires, nature juridique, type d’occupant et d’occupation)
• Financier - coûts (réhabilitation ou non, desserte réseaux, déconstruction, suspicion de pollution, prix estimatif d’acquisition, DPE)
• Potentiel d’aménagement (réglementaire / zonage, servitude, configuration du site, accessibilité, exposition)
• Approche sensible (intérêt urbain et paysager, caractéristique du bien sur le plan architectural, patrimonial ou historique)

5) Prioriser les gisements

Suite au diagnostic, la première étape pour entrer dans une logique de projet relève de la priorisation des biens identifiés : par où commence-t-on ? Il s’agit tout d’abord de regrouper les gisements en ensembles cohérents pour constituer des périmètres opérationnels d’emprise suffisante pour permettre des projets urbains mixtes.

Se pose ensuite la question la politique foncière qui peut s’appuyer sur les critères suivants :

• Dureté foncière (facilité ou non à acquérir le foncier), afin de prioriser les opérations les plus rapides à sortir pour répondre à un besoin urgent ;
• Coût, s’il est nécessaire de prioriser les opérations les moins onéreuses en cas de budget limité ;
• Potentiel d’aménagement et approche sensible (lecture qualitative et contextuelle), une logique qui vise à prioriser les opérations les mieux situées ou les plus visibles.

La collectivité peut souhaiter écarter les biens “sensibles” pour lesquels un projet serait difficile à mettre en œuvre, ou à l’inverse les biens sur lesquels une initiative privée est possible sans intervention de la commune.

6) Élaborer une esquisse générale d’aménagement urbain

L’esquisse générale d’aménagement permet de disposer d’une vue globale à moyen-long terme sur le devenir de l’ensemble du tissu urbain. Afin de spatialiser les besoins identifiés lors de la première étape, elle identifie pour chaque secteur opérationnel des propositions de programmation urbaine, d’implantations de bâtis, de trames de circulation, de structuration des espaces publics, etc.

7) Choisir les outils appropriés

Les principes d’aménagement issus de l’esquisse produite peuvent se traduire par des outils mobilisables sur les secteurs stratégiques ou prioritaires. Ces outils sont de nature différente et répondent à des objectifs variés :

• Maîtriser l’aménagement urbain en définissant des règles et principes pour l’aménagement d’un secteur au sein des documents d’urbanisme → orientations de programmation et d’aménagement
• Maîtriser le foncier par l’acquisition à court, moyen ou long terme des biens considérés comme stratégiques → droit de préemption, procédure d’acquisition de bien sans maître
• Mettre en œuvre des principes de protection ou de réflexion afin de prendre le temps de la définition d’un projet d’aménagement → sursis à statuer, périmètre d’inconstructibilité
• Œuvrer à la mise en place d’une politique financière ou fiscale en phase avec les enjeux de renouvellement urbain d’intérêt général → taxe d’aménagement, instauration d’un périmètre de versement pour sous-densité

L’EPF Bretagne propose une boîte à outils réglementaire qui détaille les différents dispositifs mobilisables.

⚡ Passez à l'action !

Les études de référentiel foncer peuvent être :

• menées en régie par la collectivité (meilleure connaissance du contexte territorial et réglementaire, proximité avec le terrain, bonne connaissance de l’organisation et du fonctionnement du tissu urbain). Cette modalité de réalisation permet une exécution plus rapide et à moindre coût.
• externalisées auprès d’un prestataire. Cette option permettra à la collectivité maître d’ouvrage de disposer d’un regard neuf et plus objectif sur le contexte territorial, les choix de développement urbain jusqu’à présent effectués et la qualification des gisements repérés, ainsi que de compétences spécialisées.

Certains EPF peuvent vous accompagner sur la méthode du référentiel foncier, mais aussi, une fois celui-ci réalisé, vous aider à identifier les périmètres de renouvellement sur lesquels l’EPF pourrait être sollicité pour le portage foncier.

N’hésitez pas également à vous tourner vers votre EPCI si vous souhaitez mener cette démarche à l’échelle intercommunale.

→ Autres informations

Nous avons construit cette fiche à partir du guide méthodologique proposé par l’EPF Bretagne, que nous invitions à consulter ici.

Un référentiel foncier bien pensé peut également permettre d'associer des fonciers aux caractéristiques différentes et permettre une vente “en portefeuille”. Consultez notre fiche sur le sujet.