Orienter le projet de réhabilitation sans acquérir le foncier grâce aux OAP

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→ L'outil

Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) sont des outils au sein du plan local d’urbanisme (PLU, PLUi), qui permettent de définir des intentions d’aménagement qualitatives, en accord avec les objectifs du Plan d’aménagement et de développement durable (PADD).

Obligatoire dans certains cas (nouvelle zone ouverte à l’urbanisation notamment), la rédaction d’une OAP peut permettre à la collectivité d’influencer le futur projet de réhabilitation d’une friche, sa qualité et sa cohérence avec les besoins du territoire, même quand la collectivité n’a pas la maîtrise foncière du secteur. C’est donc un outil de négociation avec les potentiels porteurs de projet, sans se substituer ni contraindre.

Les autorisations d’urbanisme délivrées dans le périmètre défini par une OAP doivent être compatibles avec celle-ci, c’est-à-dire que le projet proposé ne doit pas aller à l’encontre des orientations indiquées, sans exigence de respect strict.

Différents types d’OAP :

• OAP sectorielle : la plus adaptée aux friches, elle porte sur un secteur donné du territoire. Elle est obligatoire sur les zones à urbaniser.

• OAP de secteur d'aménagement : particulièrement adaptée aux grands secteurs de projets dont le programme risque d’évoluer, elle s’applique seule, sans règlement, en zone à urbaniser ou urbanisée. Elle doit comporter un schéma d’aménagement qui renseigne les principales caractéristiques d’organisation spatiale du site. Elle aborde au minimum 6 objectifs traitant des points suivants :

• qualité de l’insertion architecturale, urbaine et paysagère ;

• mixité fonctionnelle et sociale ;
• besoins de stationnement ;
• qualité environnementale et prévention des risques ;
• desserte par les transports en commun ;

• desserte des terrains par les voies et réseaux.

• OAP thématique : elle permet d’avoir une approche plus globale sur un enjeu spécifique (patrimoine, paysage, environnement, mobilité, habitat…)

• OAP patrimoniale : elle permet de combiner des orientations de protection patrimoniale (identification de bâtiments) et des principes d’aménagement (cheminement et voie…)

Il est possible d’avoir plusieurs OAP différentes sur un même site.

→ Quels avantages pour la réhabilitation d’une friche ?

L’OAP est un outil pertinent pour anticiper un projet de réaménagement de friche, qui permet aux collectivités de :

• Traiter en transversalité toutes les thématiques d’un projet urbain (mobilités, habitat, renouvellement urbain, mise en valeur des paysages et de l’environnement, entrée de ville…) → c’est particulièrement intéressant pour les projets de réhabilitation de friches, souvent complexes et intersectoriels.
• Donner de la visibilité au site au sein du PLU(i)
• Influencer les usages même sans maîtriser le foncier, et ainsi contribuer à la qualité des projets
• Garantir l’insertion du projet dans son environnement, en cohérence avec la philosophie du projet de territoire
• Négocier en amont des projets
• Calmer la spéculation foncière (qui peut être importante dans les zones urbaines) en ajoutant une “contrainte” concernant la destination du site
• Laisser de la marge de manœuvre au porteur de projet grâce à la souplesse de l’outil → les projets de réhabilitation de friche sont déjà coûteux et contraignants par leur objet, l’OAP doit rester un facilitateur
• Favoriser la concertation locale et la co-construction avec les habitants

→ Recommandations

Les OAP sont souples et peuvent prendre une diversité de formes écrites et/ou graphiques (schémas, coupes, plans illustratifs, textes explicatifs des attentes de la collectivité, etc.) mais les recommandations suivantes peuvent vous guider dans leur rédaction et mise en oeuvre :

Elaboration :

• Détailler ses attentes en termes d’OAP dans le cahier des charges** lors du lancement ou la révision du PLU(i)**, afin de s’entourer d’une équipe pluridisciplinaire compétente.

• Adapter l’OAP à l’état d’avancement des projets ou futurs projets. L’OAP peut être un outil d’accompagnement d’un projet existant (en précisant les conditions de sa mise en œuvre et les paramètres à prendre en compte), ou à l’inverse susciter le projet en identifiant des besoins et en s’inscrivant en cohérence avec les autres documents d’urbanisme.

• S’assurer que les orientations et les projets en découlant soient faisables, si besoin grâce à des études pré-opérationnelles qui peuvent alimenter les OAP.

• Justifier les OAP et expliciter les choix qu’elles impliquent.

• Rédiger des OAP compréhensibles par tous, avec des dispositions claires et vérifiables, mais dont les modalités d’exécution restent à l'appréciation du porteur de projet.

Mise en œuvre :

• Faciliter le dialogue entre les différents acteurs de l’aménagement.
• Veiller au respect du principe de compatibilité entre autorisations d’urbanisme et OAP.
• Inciter les porteurs de projets (lotisseurs, aménageurs, particuliers…) à consulter les services instructeurs en amont du dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme (pour pouvoir l’adapter au mieux pour compatibilité OAP).
• En cas de difficultés d’instruction de la demande, mettre en place une «entité d’instruction» associant le service en charge du PLU(i), le service instructeur et les porteurs de projet.

Points de vigilance :

Pour que l’OAP reste un outil facilitateur et non un frein bloquant certains projets, elle doit rester souple, adaptée à la temporalité des projets urbains et pouvoir intégrer leurs évolutions pour éviter des modifications successives du PLU(i).

• Eviter le support cadastral et flouter les contours
• Préciser quelles illustrations sont utilisées en exemple pour ne pas les rendre opposables aux autorisations d’urbanisme
• S’assurer de la cohérence des OAP entre elles (sur un même site)
• Adapter le contenu et la précision des OAP en fonction du niveau d’enjeu et d’étude de l’aménagement projeté
• Les OAP, notamment en zone 2AU ont une "date de péremption", au bout de 9 ans si aucun projet n'a été mis en place, la zone redevient une zone naturelle.

⚡ Passez à l'action !

Rédigez les OAP lorsque vous êtes en phase d’élaboration ou de révision du PLU(i). Votre Direction départementale des territoires (DDT) peut vous guider dans cette démarche.

→ Autres informations et exemples

Fiche du CEREMA outil2amenagement

Note de préconisation avec recommandations détaillées et pistes d’actions par le club PLUI Picardie.

Document de la DDT Seine Maritime avec de nombreux exemples

Exemple d’OAP sectorielle sur une friche industrielle à valeur patrimoniale