Organiser un usage temporaire de la friche dans l'attente du projet définitif

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Investir de manière transitoire une friche urbaine permet d’anticiper et d'influencer son futur usage.

Les projets de réhabilitation de friches prenant généralement plusieurs années au minimum, ces espaces peuvent rester longtemps inoccupés, en attente. Y développer des usages temporaires augmente leur potentiel de mutation vers des usages nouveaux ("mutabilité de la friche").

De plus, les occupations temporaires et usages transitoires constituent un outil d'expérimentation qui permet d’apporter des réponses immédiates et concrètes à certains défis urbains (hébergement des plus vulnérables, espaces de créations, de convivialité, etc.).

C'est enfin un excellent moyen de tester des usages, des dispositifs, des propositions, dans un cadre défini d'avance, avant de trancher sur un projet définitif.

→ Quels avantages ?

L’urbanisme transitoire comporte de nombreux avantages :

• Sécurisation, gardiennage et maintenance à moindre de coût,
• Limitation des dégradations du site, qui n'est alors plus à l'abandon,
• Flexibilité et évolutivité des usages (qui peuvent n’occuper qu’une partie du terrain et permettre des travaux en parallèle),
• Revalorisation symbolique de la friche et de l'attractivité du territoire,
• Implication possible des citoyens dans l’évolution du site,
• Révélation des potentialités d’usage de la friche, ce qui améliore l'attractivité pour un acquéreur,

Le recours à l'urbanisme transitoire est particulièrement recommandé :

• pour des raisons de calendrier (pour étaler dans le temps les investissement, pour éviter de faire concurrence à une autre opération se déroulant au même moment...),
• pendant une phase de recherche de financements,
• dans l’attente de la définition du projet définitif (que les usages temporaires peuvent accompagner).

→ Quels outils juridiques ?

Pour permettre aux porteurs de projets d’occuper temporairement la friche, différentes autorisations administratives peuvent être délivrées, en fonction de la propriété du bien.

Si le propriétaire est une personne publique (Etat, collectivités, établissements publics…), le bien est soumis au code général de la propriété de personnes publiques (CG3P) et relève du domaine public ou du domaine privé.

Si le site relève du domaine public

• Autorisation d’occupation temporaire (AOT) : permet au titulaire d’occuper le domaine public ou de l’utiliser de manière privative (dans des conditions dépassant le droit d’usage qui appartient à tous). Elle est délivrée par le propriétaire ou gestionnaire du domaine public suivant les modalités définies librement dans le cadre du CG3P. Cette autorisation est personnelle, temporaire, précaire et révocable.
• Conventions d’occupation de brève durée : occupation d’un bâtiment ou d’un lieu public pour y organiser des manifestations.
• Permis de stationnement : occupation du domaine public routier sans emprise au sol (stationnement d’un commerce ambulant par exemple).
• Permissions de voirie : occupation du domaine avec emprise au sol durant la durée de travaux.
• Bail emphytéotique administratif : permet à une collectivité territoriale propriétaire d’un bien immobilier de le louer à un tiers qui pourra construire un ouvrage sur le domaine public, notamment pour la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de sa compétence.

Si le site relève du domaine privé

Le propriétaire public peut recourir au droit commun en matière de mise en location, de la même manière qu’un propriétaire privé :

• Bail commercial classique
• Bail commercial dérogatoire (convention d’occupation précaire) : pour une durée comprise entre 0 et 3 ans maximum, s’il existe une précarité liée à des “circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties” (par exemple, la réalisation de travaux d’aménagement)
• Prêt à usage (ou commodat) : mise à disposition gratuite, mais les charges peuvent être aux frais de l’emprunteur
• Bail professionnel

→ Critères et conditions clés

• Accueil du public : savoir quel type de public sera accueilli pour savoir à quelles seront les normes à respecter (réglementation ERP, code du travail, code la construction et de l’habitat),
• Temporalité : trouver la bonne durée d’occupation structure l’ensemble du projet et définir impérativement une date de fin en amont,
• Gouvernance : impliquer un grand nombre d'acteurs locaux afin d'assurer l'insertion du projet dans le territoire,
• Compatibilité avec le bâti : un changement d’usage peut être nécessaire,
• Compatibilité avec les pollutions : un diagnostic sites et sols pollués ainsi qu’un diagnostic amiante sont essentiels, pouvant mener à des travaux de réhabilitation préalables,
• Compatibilité avec les documents d’urbanisme : exceptionnellement, un permis précaire peut être délivré pour certains projets.

⚡ Passez à l'action !

• Plus de détails sur les Autorisations d’Occupation Temporaire sur la fiche dédiée du Cerema
• Consultez la fiche sur l’urbanisme transitoire d’IDFriches.
• L'ANRU propose une boîte à outils pour la mise en œuvre de projets d’occupation temporaire dans les quartiers en renouvellement urbain.
• L'Institut Paris Région a rédigé un carnet pratique sur l'urbanisme transitoire.

Quelques exemples pour s'inspirer

• Houplines (Nord) : à l'initiative de l'EPF Hauts de France qui porte le foncier, une prairie, un jardin arboré et un chantier d'insertion dédié à la production de légumes se sont développés sur le site Hacot.

• Sauxillanges (Puy-de-Dôme) : de mai 2016 à janvier 2017, l'association le Pari des mutations urbaines s’est installée dans un ancien garage renommé pour l’occasion «La Mécanique du bourg» sur la place de la commune afin d’y développer une stratégie d’aménagement globale pour les prochaines années.

• Sceaux (Hauts-de-Seine) : au château de l’Amiral, l'hôtel particulier a été converti en lieu artistique et culturel avec cours de yoga et de peinture, avant qu’il ne devienne une école de cuisine internationale.

• Brétigny sur Orge (Essonne) : le Labo est un lieu avec Fablab, ateliers et expériences ouvertes aux publics et aux associations, installé dans l’ancienne usine Clause.

• La région Ile de France a produit une carte des projets d'urbanisme transitoire qu'elle a soutenus sur le territoire.

• SNCF Immobilier mène plusieurs initiatives d'urbanisme transitoire, qui sont détaillées dans sa brochure.